פרק 15. בוא נזיז את הנדל"ן!

עדיין לא פגשתי אדם שיש לו כסף פנוי והוא לא חשב על השקעה בתחום הנדל"ן.

גם אני לא הייתי יוצא דופן. למה לא לנסות? נדל"ן זה ערך רציני ויציב. כל האנשים העשירים עושים את זה. תמיד אפשר למכור אותו, אם צריך.

אני מכיר הרבה אנשים שעושים כסף טוב מאוד מנדל"ן. אבל בשבילי באופן אישי, הנדל"ן לא הייתה ההשקעה המוצלחת ביותר.

לפני קנייה של דירות ובתים, התחלתי לחפש תשובה לשאלה: "איך להרוויח מנדל"ן?" הדגש הוא על ״איך להרוויח״ ולא סתם לשמור על ההון.

לא רציתי לשמור את ההון בנדל"ן.

אחת הדרכים להרוויח כסף היא לקנות בתים ודירות ולהשכיר אותם. לא הייתי מעוניין בזה, כי עבור כל 100,000 דולר של השקעה, אקבל 1,000 דולר בחודש. במילים אחרות, 1% לחודש, וזה במקרה הכי טוב.

אם ניקח בחשבון שצריך למצוא דיירים, לשלם מסים, תיקוני בלאי, ותוך התחשבות כי מישהו צריך להתעסק בזה - במקרה הטוב נשארים 500 דולר לחודש, כלומר, 0.5% מסכום ההשקעה.

לא נראה לי הרעיון "להרדים" מיליון דולר, כדי להרוויח 5,000 $ לחודש.

אם לוקחים בחשבון שלא תמיד ניתן למצוא מיד דיירים ולפעמים קורה שהדיירים לא משלמים בזמן וצריך להילחם בהם בבתי המשפט, לשלם לעורכי דין, כדי לקבל את הכסף, במקרים אלה אין הכנסה בכלל.

התסריט המייגע הזה לא בשבילי.

אפשרות נוספת היא בניית בנייני מגורים. אבל העסק הזה דורש מעורבות אינטנסיבית בעסק. כמובן, יש כאן הכנסה, אבל זה עניין שמצריך טיפול יומיומי. אך בשבילי הנדל"ן הוא רק השקעה, כלומר, השקעתי דולר ואני רוצה לקבל דולר עם ריבית, בלי כאבי הראש.

אחד הרעיונות שאהבתי היה כזה: אני קונה דירה לא משופצת במחיר זול, עושה בה שיפוץ איכותי ומוכר אותה במחיר גבוה יותר.

זה נראה הרבה יותר מעניין, כי כאן, בגאורגיה, בטביליסי, אפשר לקנות דירה לא רעה של 2-3 חדרים בין 70 ל-90 אלף דולר, להשקיע 10 אלף דולר בשיפוצים ולמכור אותה ב 5-10 אלף דולר יותר. כלומר, התשואה היא 7-10% לחודש. השקעה טובה למדי.

החלטתי להתחיל בקטן ולנסות. Let’s נתחיל!

הצעד הראשון שעשיתי - שכרתי אדם שיתעסק בכל התהליך. לא רציתי להעמיס על עצמי את כל הטרחה. זה היה התנאי העיקרי שלי - אני לא מבזבז את זמני, כי יש לי עסק אחר ואני מתעסק רק בו ולא מתכוון להתעסק בשום דבר אחר באופן אישי.

באותו זמן, לימד את ילדינו עבודת יד ואומנות מורה פרטי. שמו היה מישה. הוא היה בקי בבנייה, ידע איפה אפשר למצוא בעלי מקצוע טובים. הוא הכיר את העיר, ידע איפה, מה ובכמה אפשר לקנות. החלטתי שהוא יתמודד טוב עם המשימה למצוא דירה ולשפץ אותה.

סיכמתי איתו שהוא לא יקבל משכורת, אלא אחוזים מעסקאות שנסגרו בפועל. כלומר, כאשר ימצא דירה שבה אחליט להשקיע כסף - יקבל 1% ממחיר הרכישה. כאשר ימכור את הדירה - יקבל עוד 1% ממחיר המכירה.

זה התאים לו. גם לי. שיטת תשלום כזו נתנה ביטחון שהוא לא ימרח את זמן, כדי להרוויח עוד כסף. היה זה אינטרס שלו למצוא במהירות דירה ובמהירות למכור אותה.

מישה התחיל לחפש דירות. כעבור שבוע הוא הגיע אלי עם רשימה ארוכה של דירות. הייתי צריך כמובן לראות אותן - תמיד צריך לראות באופן אישי במה אתה משקיע את הכסף שלך.

הייתי צריך לעזוב את כל העיסוקם שלי וללכת לראות 5 דירות שונות, כדי לבחור אחת בשביל ההשקעה.

בכנות, זה כבר לא מצא חן בעיני. הייתי עסוק מאוד בעסק שלי - כתבתי תכנים חדשים לקורס, אבל הייתי צריך להזיז הכל הצידה, כי מישה כבר סיכם עם בעלי כל חמשת הדירות, שנבוא לראות.

לקח יום שלם לבקר ב-5 הדירות. הם היו בקצוות שונים של העיר וביקור בכל דירה לקח כשעתיים - עד שאנחנו מגיעים, עד שאנחנו רואים את הדירה, עד שאנחנו משוחחים, עד שאנחנו מגיעים לדירה הבאה וכו'.

אף אחת מ-5 הדירות לא התאימה לי. אחת הייתה ממוקמת בפאתי העיר, בשנייה ניפחו את המחיר ללא כל פרופורציה, בשלישית התגוררו אלכוהוליסטים כבדים, הרביעית הייתה כמעט במרתף ובחמישית התברר כי הגג דולף ושום תיקון לא יעזור.

אמנם, אני חייב להודות, כי בתמונות באינטרנט, כל הדירות נראו מאוד אטרקטיביות. זה שוב הוכיח את המסקנות שלי שאי אפשר לסמוך על מילים ותמונות יפות. צריך לבדוק הכל באופן אישי.

חזרתי הביתה מאוכזב. כל היום אבוד לשווא. לא מצאתי שום דבר נורמלי ובזבזתי המון זמן. הדבר הכי מעצבן היה, שמה שנראה במבט ראשון כתהליך פשוט של בחירת דירה - היה מאד מייגע ובזבז המון זמן.

מישה המשיך בחיפוש. הפעם הוא כבר ידע מה אני אוהב ומה לא. הוא מצא שלוש אפשרויות מתאימות יותר. שלחתי אותו לראות את הדירה ואמרתי: "אם תמצא משהו מעניין, תתקשר אלי ואגיע".

מאוחר בערב הוא התקשר ואמר כי מתוך שלוש הדירות שבדק, רק אחת מהן מתאימה. למחרת בבוקר הלכתי לראות אותה.

הדירה הייתה ממוקמת באחד האזורים המרכזיים של העיר, במיקום נהדר. לידה יש חנויות, בנק, לדירה יש חניה פרטית. בקיצור, הזדמנות מצוינת להשקעה.

דיברנו עם שכנים - הכל נראה בסדר. הדירה, כמובן דורשת שיפוץ, אבל זו בדיוק הייתה המטרה שלי - לקנות זבל, לשפץ ולמכור יקר יותר.

מחיר השוק של הדירה היה כ-80,000 דולר ואני יכולתי לקנות אותה ב -67,000 דולר. חישבנו עם מישה עלות השיפוץ ויצא לנו בערך 6-7 אלף וזה יאפשר להרוויח 5,000 דולר על עסקה זו. הרווח כמובן קטן, אבל מאחר וניתן לסיים את השיפוץ תוך שבועיים, הייתי מרוצה מההכנסה הצפויה.

סיכמתי עם הבעלים כי אקנה את הדירה תמורת 67,000 דולר ולמחרת נפגשנו שוב כדי להעביר עלי את הבעלות. בפעם השלישית נאלצתי לעזוב את כל עיסוקיי ולהתעסק בענייני הדירה.

אובדן הזמן הלחיץ עוד יותר, אבל היה לי מעניין לעבור את כל השלבים, כדי לקבל תמונה מדויקת וברורה על התהליך, מתחילתו ועד סופו. מישה, כמובן, הוא אדם טוב, אבל אנשים משתנים במהירות, כאשר הם רואים כסף קל. לכן, בדקתי כל "החורים", שדרכם אפשר היה לעקוף אותי, איפה שיכולתי להפסיד כסף וכו'.

בתהליך הרישום של הדירה, הבנתי באיזו קלות אני יכול להפסיד כסף, עוד לפני שהתחלנו שיפוצים. מישה יכול היה לסכם עם בעל הדירה, שיגיד לי מחיר גבוה יותר, למשל, 70,000 דולר ולאחר העסקה, להיפגש עם מישה ולתת לו 3,000 דולר עבור עזרתו במכירה.

התברר שזה תהליך בלתי נשלט לחלוטין וזה יהיה לגמרי לא מציאותי לתפוס את העובד שלך על גניבה. זה אומר שבכיס שלי יכול להיווצר חור שדרכו הכסף יזרום החוצה. עוד מינוס גדול ושמן בתחום הנדל"ן.

הדירה נרשמה על שמי, נפרדנו מהבעלים ונסענו לראות שוב את הדירה, שכבר הייתה שלנו, כדי לתכנן שיפוצים. הגענו, חישבנו, הבנו מה אנחנו צריכים ומישה הלך לחפש צוות של שיפוצניקים.

מיד לאחר רכישת הדירה שילמתי למישה 670 דולר - 1% על מציאת הדירה.

לאחר יומיים, מישה הביא צוות שיפוצניקים והם החלו לשפץ את הדירה. השיפוץ לא נמשך זמן רב, כי שלוש שעות לאחר תחילתו, פרץ לדירה שלנו בצעקות שכן מלמעלה ואמר לעובדים להפסיק להרעיש, כי הילד הקטן שלו ישן ואמו חולה בבית.

כמובן שלא רצינו לריב עם השכנים החדשים, אבל היינו חייבים להמשיך לעבוד וגם השכן הבין את זה. לכן סיכמנו, שנעבוד בשעות מסוימות - בין השעות 9:00 בבוקר עד 2:00 בצהריים ובין 5:00 בערב עד שעה 8 בערב. בכל יום, העובדים איבדו המון שעות עבודה, שעבורם שילמתי...

במהלך השיפוץ הסתבר, כי יש להחליף את כל הצנרת, אחרת הכל יתפוצץ בקרוב ויציף את הדירה. נאלצתי לשלם עוד כסף עבור שיפוצים בלתי צפויים. את זה לא יכולנו לגלות בעת הרכישה. הבעיה התעוררה לאחר שקיר אחד התמוטט וכשהעובדים החלו לשפץ אותו, נחשפה כל הצנרת החלודה.

במהלך השיפוץ התגלו עוד לא מעט "הפתעות" שלא לקחנו בחשבון ולא יכולנו לדעת עליהן בעת ​​הרכישה. בסופו של דבר, השיפוץ לקח חודשיים, במקום שבועיים ועלה לי כמעט 10,000 $.

במהלך חודשיים אלה, הייתי מגיע לדירה כל יומיים שלושה, לראות איך מתקדם השיפוץ. מישה, כמובן, עקב אחרי כל העבודה והשגיח על הפועלים, אבל גם אני רציתי לדעת איך השיפוץ מתקדם. כפי שאמרתי, בעסקה הראשונה רציתי להיות עם יד על הדופק ולהישאר מעודכן.

הדירה הייתה ממוקמת 40 דקות נסיעה מהבית שלי ולכן בנוסף לזמן שבזבזתי על נסיעות, בזבזתי גם כסף על הדלק. זה כמובן כסף קטן, אבל בפעם הבאה אצטרך לקחת בחשבון גם את ההוצאות האלה.

עלות הדירה כבר עלתה ל-78,000 דולר - 67,000 לרכישה + 670 דולר למישה + 10,000 דולר לשיפוץ + הוצאות נסיעה. גם אם הייתי יכול למכור דירה ב-80,000 דולר, כלומר במחיר השוק - הייתי מקבל רווח מינימלי, כי הייתי צריך לשלם למישה עוד 1% ממחיר המכירה, כלומר 800 דולר. במקרה הטוב היה נשאר לי רק 1,200 דולר ומהכסף הזה עוד הייתי צריך לשלם מס הכנסה. ששון ושמחה... :)

הגיע הזמן למכור את הדירה. מישה התקשר ואמר שאשתו חולה והוא יצטרך לקחת אותה כל יום לבית החולים, כך שלא יוכל להמשיך לעבוד אצלי. נשארתי לבד עם הדירה הזאת. עכשיו אני בעצמי צריך לפרסם מודעות ולחפש קונה.

מצאתי שני מתווכים טובים. הם ביקשו 2% מהמכירה. זה כמובן היה מכניס אותי להפסד, אבל הייתי מוכן לכל תנאי, רק לסיים כבר את התהליך הזה.

במקביל למתווכים, פרסמתי מודעות למכירה בכל האתרים באינטרנט - אם אצליח למכור בעצמי, אז לפחות לא אכנס למינוס.

הקונים החלו להתקשר. הטלפון שלי צלצל כל 10 דקות. תארו לעצמכם - אני כותב תוכן חדש עבור הקורס שלי, מתמקד לחלוטין בעבודה שלי, כדי לא לפספס אפילו מילה אחת חשובה וכל 10 דקות הטלפון מצלצל ואני צריך לענות על אותן השאלות לעשרות אנשים. אימה!

הסרתי בדחיפות את מספר הטלפון מהאתר ובמקומו רשמתי את הטלפון של אחד המתווכים שטפלו במכירת הדירה. מסתבר שאי אפשר למכור דירה ללא מתווך ואת העמלה על המכירה צריך לשלם בכל מקרה - את זה גם יש לקחת בחשבון. או לחילופין, אתה צריך להיות מחובר לטלפון כל היום ולרוץ להראות את הדירה לכל הקונים.

חלף שבוע. שניים. חודש. חודשיים. אבל הדירה לא נמכרה. המתווכים אמרו לי כי הדירה מאוד יפה, המיקום מעולה והשיפוץ מושלם, אבל המחיר לא אטרקטיבי. באותו המחיר, קונים יכולים לבחור כל דירה אחרת באזור. לכן אנחנו חייבים לחכות. הקונה, כמובן, יימצא מתישהו, אבל מתי – אי אפשר לדעת. אתה יכול לחכות שנה ושנתיים ועשר. אם אתה רוצה למכור דירה מהר - אתה צריך לקבוע מחיר אטרקטיבי. לדוגמה, 72-75 אלף.

אאההה! איך למכור במחיר כזה?! הרי אני אכנס להפסדים! אני כבר בהפסד ועוד צריך לשלם למתווכים! מצד שני, לא רוצה – אל תמכור. אף אחד לא מכריח אותך...

החלטתי להפסיק את עבודת המתווכים ולנסות למכור את הדירה בעצמי. התחיל הסיוט. כל יום עשרות שיחות וכולם רוצים לראות את הדירה.

כדי לא לרדת לגמרי מדעתי, השארתי את המפתח לשכן מלמעלה. אמרתי לו: "אם בא מישהו, תראה לו דירה. אם תעזור למכור, אתן לך 1,000 דולר". לא היה לו מה להפסיד, הוא ממילא ישב כל היום בבית.

עברו עוד שלושה חודשים, אבל הדירה נשארה באותו מצב. החל להופיע ריח של דירה ריקה – כשאף אחד לא מתגורר בדירה זמן רב והדירה לא מתאווררת, האוויר נהיה דחוס. הדירה מתחילה להרקב.

התעייפתי מ"ההשקעה" והחלטתי להוריד את המחיר ל -75,000 דולר. בסופו של דבר, מצאתי קונה ב- 72,000 דולר. מתוכם, שילמתי 1,000 דולר לשכן.

מה יצא בשורה תחתונה? הדירה עלתה לי 79,000 דולר ומכרתי אותה שנה לאחר מכן, עם טרחה ומריטת עצבים, אובדן זמן יקר רב, ב-72,000 דולר.

אגב, כפי שהתברר מאוחר יותר (זה התברר כמה חודשים לאחר שמישה התפטר), מישה "הסתדר" יפה עם הפועלים והרוויח גם עליהם. הוא אמר להם: "אני הבאתי אתכם, אני מצאתי לכם עבודה, אז שלמו לי את חלקי". זה היה עוד חור שדרכו זרם הכסף שלי החוצה.

הרעיון שאשקיע כסף, אמצא אדם שיטפל בכל התהליך ואני ארוויח על זה - התברר בפועל כאשליה יפה. למעשה, היחידים שהרוויחו על ההשקעה שלי היו מישה, הפועלים והשכן. הם כנראה מאוד אסירי תודה לי :)

למרות הלקח הקשה, בכל זאת קניתי אחר כך עוד כמה בתים, דירות, עשרות אלפי מטרים רבועים של שטחים במקומות שונים וגם עסקתי בעסקי מלונאות.

למה עשיתי את זה למרות הלקח הקשה? כי גיליתי שיטה אמיתית להרוויח בנדל"ן.

הנה עקרונותיה:

לדוגמה, הפעילות העיקרית של מקדונלדס, מי שלא מכיר - לא המבורגרים, אלא נדל"ן. הם קונים את המקומות הכי פופולריים בעולם ומקימים שם את העסק שלהם.

בדיוק בסוג זה של השקעות נדל"ן אני עוסק עכשיו - אני בונה את ההתיישבות שלי - כפר שביט. אבל על זה אני אספר קצת יותר מאוחר, בפרקים הבאים.